Вклады

В минстрое объяснили, как будет работать налоговый вычет для арендаторов жилья. Открытый съем: за аренду квартиры можно будет получить налоговый вычет Налоговый вычет за съемное жилье

Людям, арендующим жильё, государство со временем, возможно, будет возвращать часть потраченных денег. Получить заветную сумму в 13% смогут не все. Воспользоваться этим правом смогут лица, которые не получили возврат сверх уплаченной суммы за новый объект жилья. Для реализации своих прав гражданам необходимо зарегистрировать договор найма в ЕГРН и представить документы, которые будут подтверждать все расходы.

Минфин предложил внести изменения в систему налогообложения. С вопросом о предоставление имущественного вычета для граждан за съемное жилье выступил начальник управления ФНС. Налоговый вычет при съеме квартиры составит 13% от суммы, прописанной в договоре. В связи с этим в статью 219 предлагают внести изменения, связанные с арендой жилого помещения.

Такая схема вычитания давно практикуется в Европейских странах.

Дополнительно, часть 3 статьи 220 НК РФ расширяется положением, в соответствии с которым плательщик не имеет права на материальный вычет при приобретении жилья, если он осуществил личное право на получение социального вычета по тратам за найм.

Можно ли получить налоговый вычет при аренде квартиры?

На данный момент имущественный вычет при аренде квартиры получить нельзя. Его можно получить при сдаче в аренду нежилого объекта недвижимости. При аренде нежилых помещений арендатор может приобрести вычет НДС за бытовые услуги (свет вода, газ), если они вписаны в договор аренды.

Сложность состоит в том, что граждане, которые сдают свое жилье и те, кто снимает, не предоставляет информацию в ФНС. Лица, арендующие жилые помещения могут быть заинтересованы в возврате денежных средств, уплаченных арендодателю. Но не каждый собственник своей квартиры хочет разглашать сведения, касающиеся сдачи в поднаем жилья.

По статистике 20 % арендодателей платят налоги за сдачу квартиры в пользование другим лицам. В данной ситуации имеются свои преимущества: если арендатор своими действиями или халатным отношением причинит арендодателю ущерб, хозяин помещения вправе потребовать компенсацию и обратиться с иском в суд. А также обезопасить себя от преждевременного ухода временного жильца.

Арендаторы тоже будут иметь свои преимущества:

Человек застрахован от выселения из квартиры.
Не грозит повышение оплаты за найм жилья. В согласовании с ГК РФ цена аренды жилья не сможет изменяться, чаще чем один раз в год.

Как получит налоговый вычет?

Схема возмещения компенсации следующая:

Арендатор жилья представляет официальные документы по зарплате
Заключает договор найма с хозяином квартиры. Эта сделка будет обязывать арендодателя уплачивать определенный налог.
Сумма возврата не превысит 260 тыс. рублей в год, но не более 390 тыс. рублей.

Гражданин, имеющий официальный заработок, может получить право на вычет при приобретении недвижимости, если работодатель производит отчисления подоходного налога. В размере 13% любое физическое лицо сможет вернуть деньги при покупке недвижимого имущества в следующих случаях:

Приобретение недвижимости.
Строительство собственного дома.
Понесенные расходы на ремонт жилого помещения (необходимы платежные документы, подтверждающие фактические затраты).
Вернуть проценты за уплаченную ипотеку.

Возврат денег за аренду

Если законопроект действительно вступит в силу, часть потраченных денежных средств можно будет вернуть. Процедура будет аналогична той, что проводится при покупке квартиры.

Необходимо будет подготовить следующие документы:

Физическое лицо, которое снимает жильё, обязано представить справку 2-НДФЛ с места работы;
Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
Составить заявление на получение вычета;
Предоставить договор аренды;
Подготовить платежные документы, подтверждающие оплату аренды помещения.

Справка 2-НДФЛ Декларация по форме 3-НДФЛ Заявление на получение вычета
Договор аренды Документ подтверждающий оплату аренды помещения

Специалисты ФНС после рассмотрения заявления вернут сверх уплаченные суммы и получат информацию о человеке, сдающего в аренду жильё.

За сокрытие факта сдачи жилья в аренду лицо могут привлечь к ответственности.

Нужен ли закон

В Минстрое признают, что введение нового законопроекта в налоговое законодательство поможет вывести из «темной зоны» арендодателей. Физические лица при сдаче квартиры в аренду, обязаны заплатить государству налог. Договор аренды квартиры в основном оформляется без регистрации (если договор оформлен на срок менее года).

Съемщики жилья получат возможность вернуть определенную часть своих затрат на аренду.

Министерство строительства разработало законопроект, который позволит нанимателям жилья возвращать 13% от потраченной на аренду суммы. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Для получения вычета нужно будет выполнить несколько условий.

Вернуть налоги смогут наниматели с долгосрочными договорами на 11 месяцев и более. Контракт обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. В Минстрое уверены, что эта мера будет способствовать выходу из тени доходов от нелегальной аренды квартир, с которых арендодатели не платят налоги.

Сейчас вернуть уплаченный НДФЛ могут только покупатели квартир. Государство возвращает налоги с суммы в 2 млн рублей, то есть получить можно не более 260 тыс. рублей. Вычеты на покупку и аренду квартир будут тесно связаны. Вернуть налоги с аренды смогут только те наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья. Правило работает и в обратную сторону. Если имущественный вычет на покупку жилья использован не полностью, остаток можно будет получить в виде вычета по найму жилья, и наоборот, пишет "Российская газета" .

Для получения вычета арендаторам нужно будет подавать декларацию в налоговую инспекцию. Как и в случае с вычетом на покупку жилья, возврат налога с аренды будет перечисляться на счет в банке. Также налог можно будет вернуть на работе. Для этого нужно получить в налоговой инспекции документ, позволяющий не вычитать НДФЛ из зарплаты.

Законопроект промотивирует нанимателей сообщать о найме жилья, говорят эксперты. В результате у налоговиков появятся основания для доначисления налогов собственнику, который скрыл свои доходы от сдачи жилья в аренду.

"Наниматели не обращаются в налоговую по этим вопросам ввиду отсутствия такой надобности. Этим пользуются собственники, которые скрывают свой доход и не платят налоги. Законопроект поможет налоговикам вычислить наймодателей, уклоняющихся от выплаты налогов: наниматель, желая получить вычет, сам придет и сообщит о факте сдачи квартиры, к тому же подтвердит это документально", - поясняет Кирилл Кокорин, юрисконсульт "ИНКОМ-Недвижимость".

Эксперты не уверены, что большинство собственников пойдут на официальную регистрацию долгосрочных договоров. Сейчас арендодатели предпочитают заключать контракты на 11 месяцев, так как это позволяет пересмотреть условия сдачи жилья или расторгнуть договор и найти новых нанимателей. Регистрация договора выглядит для них сегодня дополнительной процедурой с неясными выгодами. И законопроект не содержит норм, стимулирующих собственников переходить на регистрацию договоров аренды.

Возможно, скоро арендаторы жилья, заключившие договор аренды на срок более чем 11 месяцев и зарегистрировавшие его в установленном порядке, получат право на вычет по НДФЛ за арендную плату. С соответствующей инициативой выступил Минстрой, который таким образом намерен вывести арендные отношения на жилищном рынке из тени.

Что случилось?

Минстрой выступил с инициативой предоставлять гражданам налоговые вычеты по долгосрочным договорам найма жилого помещения. Журналисты выяснили , что таким способом чиновники намерены бороться с нелегальным рынком аренды, когда даже долгосрочные договоры не то что не регистрируются в Росреестре в установленном порядке, но даже не заключаются сторонами в письменной форме. Такие устные договоренности дают возможность владельцам жилья, сдающим его в аренду, не платить налоги. А арендаторы в свою очередь ничем не защищены в своих отношениях с арендодателями.

Вычет выведет аренду из тени

Чиновники предложили представителям других профильных ведомств изучить вопрос о том, чтобы распространить налоговый вычет по НДФЛ на арендную плату по договорам, заключенным на срок более 11 месяцев и надлежащим образом зарегистрированным в Росреестре. Заместитель министра строительства Никита Стасишин рассказал, что Минстрой уже подготовил соответствующие поправки в Налоговый кодекс РФ и намерен получить экспертную оценку у председателей профильных Комитетов Госдумы по собственности и по жилищной политике.

В настоящее время право на налоговый вычет в размере 13% от уплаченной суммы имеют покупатели жилья стоимостью до 2 млн руб. Такой вычет на покупку жилья налогоплательщик имеет право получить всего один раз в жизни, но если он использован не полностью, то остаток можно перенести на другую сделку. Чиновники намерены предоставлять вычеты нанимателям жилья в рамках этого же лимита, то есть если они выберут положенные по закону 260 тыс. рублей на аренду, то при покупке собственного жилья права на вычет у них уже не останется, и наоборот.

Учитывая, что большинство арендных договоров на жилье заключаются на срок до 11 месяцев, чтобы не регистрировать их, а просто перезаключать в случае необходимости, часто на более выгодных условиях, эксперты сомневаются в успехе затеи Минстроя.

Что ожидает арендаторов?

Для арендаторов жилья законопроект Минстроя, конечно, выгоден, но необходимость платить НДФЛ с аренды может заставить собственников поднять цену на аренду. Кроме того, отсутствие преференций для самих арендодателей вряд ли сможет заставить их заключать арендные договоры на более длительные сроки. Скорее всего, сохранится практика заключения их на срок до 11 месяцев без регистрации. И даже желание получить вычет на это не повлияет, ведь ситуация на рынке недвижимости, особенно в крупных городах, складывается таким образом, что именно арендаторы заинтересованы в арендодателях. Снять квартиру по приемлемой цене в нужном районе не так просто. Хотя и найти хороших арендаторов тоже бывает нелегко.

Что ожидает арендодателей?

Возможно, если закон о вычете все же будет принят, отказов от аренды станет больше. Арендаторы будут лоббировать заключение длительных договоров. Но даже если владелец недвижимости окажется законопослушным и согласится на оформление длительных договоров — он наверняка столкнется с очередями и традиционной волокитой при регистрации договора в Росреестре. Кроме того, платить за аренду будут, скорее всего, не наличными деньгами (ведь арендодателель не может выписать квитанцию или выдать чек), а через банк: на карту или счет. Учитывая обилие отказов в обслуживании банками клиентов, арендодателям нужно быть готовыми доказывать происхождение своих доходов и их чистоту банкам. В любом случае, после принятия поправок сложностей у получателей такого пассивного дохода прибавится.

Что ожидает бюджет?

Для бюджета выгода от инициативы Минстроя очевидна, но только в том случае, если реально получится вывести рынок аренды в правовое поле. Ведь тогда платить НДФЛ будут все арендодатели, а получат его назад только те арендаторы, которые не использовали свое право на вычет при покупке жилья, знают о такой возможности и не поленятся оформлять документы для получения такого вычета.

Последнее обновление Март 2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед). Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Все эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт - какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев. Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме . Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400 ;
зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат ! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),
А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2019 (за 2019 год – до 15.07.2020).

Пример 1

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2019.

ИП на УСН

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 29 354 руб. (с 2019 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

собрать документы (паспорт, заявление);
оплатить госпошлину 800 руб.;
передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС);
каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Госреестре.

за 1 квартал 2019 – до 25.04.2019.
за 2 квартал 2019 - до 25.07.2019
за 3 квартал 2019 - до 25.10.2019
за 2019 год - до 30 марта 2019 г.

Важно знать, что кроме налога Вам, как ИП, нужно оплатить взносы во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2019 году придется заплатить фиксированную сумму 29.354 руб. Все взносы в фонды за 2019 перечисляются до 31.12.2019 г. Сумма взносов уменьшает сумму налога по ставке 6%. И если взносы платить поквартально, то они будут уменьшать налог уже в течение года. А если раз в году, то уменьшение будет приходится на момент, когда будет их фактическая оплата. Процедура вычета проста:

ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
рассчитываете налог по ставке 6%;
вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов;
разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Пример 2

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев:

получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
перечислил страховые взносы 26.545 руб. (такая сумма была в 2018 г., соответственно за каждый квартал - по 6.636);
рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (6.636) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 26.545 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Арендодатель на патенте

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно. Его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН, как и УСН, выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир. То есть имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя налоговый закон ограничил базу размером 1.000.000 р., региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:

кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Эти данные достаточны для подтверждения факта незаконной аренды. Тогда информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.

Судебная практика

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд. Хотя налоговая может по собственной проверки привлечь к ответственности (начислить налог, штрафы и пени).

Если у налогового органа нет договора аренды

Когда нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и постояльцы часто меняются.
Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.

Если в ИФНС есть договор аренды

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Штрафы, пени, уголовная ответственность

Хоть доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья сложно, такие случаи всё-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная государственная претензия в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, - погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2019 Вы погасили долг по налогам за 2018 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 1000 руб.
Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 7,75% / 300, где 7,75 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 0,9 руб. (3.420 * 7,75% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

Уголовная ответственность

Если общий долг по сборам оказался больше 900.000 руб., то нужно будет уплатить налог. А еще суд назначит штраф 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей долг перед бюджетом будет больше 4 млн. руб. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.
Кроме того, если в наём сдаются несколько квартир и собственник не оформил ИП, то его могут признают незаконным предпринимателем. Доход за год у такого собственника должен быть более 2 млн. Наказание также суровое - штраф (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) или лишение свободы до 2 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

Пример 3

В 2017 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2018 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2018 г. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2018. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2018 по 30.09.2018) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Вопрос - ответ

Вопрос :
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос :
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

111 комментариев

Людям, арендующим жилье, государство со временем, возможно, будет возвращать часть потраченных денег. Федеральная налоговая служба (ФНС) предлагает предоставлять налоговые вычеты тем, кто вынужден снимать квартиру.

Об этой инициативе рассказал журналистам руководитель управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко. "Мы выходим в Минфин с таким предложением. Понятно, что это все будет обсуждаться", - сказал он, поясняя, что речь идет о введении в Налоговый кодекс новых инструментов для стимулирования людей платить налог за сдачу жилья в аренду. При этом мера должна быть такой, чтобы платить налог было гораздо выгоднее, чем не платить его и быть "пойманным" за это, уточнил Дмитрий Григоренко.

Вариант налогового вычета за аренду жилья, не ноу-хау. Подобная схема успешно практикуется в Европе. Если человеку может быть возвращено 13 процентов от суммы, затраченной на съем квартиры, это уже стимул для того, чтобы пойти в налоговую инспекцию и "задекларировать" свое положение квартиранта, заключить договор с хозяином квартиры. И таким образом проинформировать налоговую службу о жилье, которое сдается в аренду. По словам Дмитрия Григоренко, в настоящее время у налоговых органов нет инструментов, с помощью которых можно было бы привлечь граждан к декларированию сдаваемой в аренду недвижимости. "Есть два субъекта: один сдает в аренду, другой снимает, каждый из которых не заинтересован в разглашении этой информации", - пояснил он.

А что выиграет государство, если оно будет с одних людей налоги брать, а другим те же суммы отдавать? Этот вопрос задали журналисты. Но выгода есть. Как объяснил представитель ФНС, если схема будет воплощена, то, скорее всего, суммы для налоговых вычетов будут иметь потолок (как и при других видах налоговых вычетов), а налог с квартирных хозяев будет взиматься со всего дохода от аренды.

Представитель ФНС подчеркнул, что речь идет не о том, чтобы ужесточать ответственность за неуплату налога, а о том, чтобы заинтересовать людей в декларировании доходов. Тем более, что тут есть и проблема ментальности - подавляющее большинство российских граждан не считают себя налогоплательщиками.

Впрочем, не думая о том, что надо платить налоги в тех или иных случаях, люди не всегда знают и о существующих вычетах с НДФЛ и о том, что при совершении крупных покупок им могут вернуть 13 процентов от их стоимости "живыми деньгами". Дмитрий Григоренко напомнил, что, например, налоговые вычеты предоставляются людям, купившим квартиру, оплатившим медуслуги или обучение по очной форме - свое или детей.

Для тех, кто приобрел жилье, налоговый вычет может быть возращен с максимальной суммы в два миллиона рублей. То есть, если квартира стоит два миллиона рублей или больше, он может получить назад 260 тысяч рублей (13 процентов от суммы). Соответственно, если квартира стоит дешевле, сумма будет меньше. Если жилье взято в ипотеку, то вычет будет с тех же максимум двух миллионов плюс - с денег, потраченных на проценты (и тут уже ограничений нет). Единственное, деньги могут быть возращены не сразу - все зависит от суммы подоходного налога, который платит человек. Если ему положено по вычету вернуть 260 тысяч рублей, а он за год заплатил налогов 100 тысяч, то эти деньги он получит сразу, а оставшиеся 160 "перейдут" на следующий год. Выплаты могут продолжаться несколько лет. В 2011 году государство вернуло людям в виде вычета более 78 миллиардов рублей. Более 2,1 миллиона человек воспользовались вычетами за покупку квартир, около одного миллиона - за оплату образования.

Все подробности о том, положены ли вам налоговые вычеты в каких-то конкретных случаях можно получить в налоговой инспекции. А в предстоящие пятницу и субботу по всей стране пройдут дни "открытых дверей" налоговых инспекций, где также можно познакомиться с работой этой службы и получить всю исчерпывающую информацию.

А до 30 апреля предстоит подать налоговую декларацию. Напомним, требуется это от тех, кто продал недвижимость, которая была в собственности менее трех лет, кто сдает в аренду жилье, кто получил выигрыш, в том числе в тотализаторе, или дарственную, например, на квартиру, не от близких родственников и от некоторых других категорий граждан. Схема налоговой декларации максимально упрощена, отметил Дмитрий Григоренрко, а с лета она, вероятно, станет еще доступнее. Предполагается, что на сайте ФНС в разделе "Личный кабинет налогоплательщика" появится новая функция электронного заполнения налоговой декларации на доходы физических лиц. Программа автоматически соберет все данные, которые есть у налоговой службы относительно гражданина, включит их в налоговую декларацию автоматически, и человеку останется лишь сверить все данные, которые туда попали. Это упростит заполнение деклараций и процедуру налоговых вычетов.