Как посчитать доходность инвестиций в недвижимость. Как правильно рассчитать доходность от инвестиций

«Как рассчитать доходность?», на первый взгляд этот вопрос не должен вызывать ни малейшего затруднения. Многие знают, что для того чтобы посчитать доходность, необходимо результат инвестиций разделить на сумму вложенных средств и перевести полученное значение в проценты годовые.

Формула расчета доходности (в процентах годовых), если не происходило вводов/выводов :

D = ((Δ S)/ S нач) * 365/ T * 100% , где

• D - искомая доходность,
• ΔS - результат инвестирования в абсолюте,
• S нач - сумма первоначальных инвестиций,
• T - количество дней в рассматриваемом периоде.

Но задача расчета доходности многократно усложняется в случае, если в течение рассматриваемого периода осуществлялись вводы или выводы средств в рамках инвестиционного портфеля. В таком виде она вызывает затруднения даже у опытных специалистов в области инвестиций. Мы предлагаем свое решение данной задачи.

Начнем с определения того, что же такое вводы и выводы денежных средств. Ввод денежных средств - это направление денег на инвестиции. К примеру, Вы приобрели инвестиционные паи фонда или внесли деньги на брокерский счет - все это является вводом средств . Изъятие инвестиционных средств является выводом , то есть, в рамках наших примеров, выводы возникают при погашении инвестиционных паев или выводе денег с брокерского счета.

Зная, что же такое вводы/выводы, рассмотрим конкретную ситуацию, которая поможет понять логику решения задачи по корректному определению доходности с учетом вводов/выводов средств.

1. Некий инвестор приобрел акций на сумму в 1000 рублей (Sнач).
2. Через 3 месяца он купил еще акций на 500 рублей (Sвв).
3. Еще через 4 месяца инвестору срочно понадобились деньги, и он был вынужден продать часть акций на сумму в 300 рублей (Sвыв).
4. Через год после первоначального приобретения, стоимость акций составила 1300 рублей (Sитог).

В виде графика данную ситуацию можно представить следующим образом:

Чтобы корректно рассчитать доходность от инвестиций нам по-прежнему необходимо разделить результат инвестиций на сумму вложенных средств. Остается только определить, что в рассматриваемой ситуации является результатом и какова корректная сумма вложенных средств.

Первым шагом будет расчет результата инвестиций. Интуитивно понятно, что результат инвестиций это разница между теми средствами, которые были получены, и теми, которые были вложены. То есть, необходимо из суммы итоговой стоимости инвестиций и всех выводов вычесть сумму начального и последующих вводов.

Формула для определения результата инвестирования с учетом вводов/выводов :

Δ S = (S итог + Σ S выв) - (S нач + Σ S вв) , где

• ΔS - результат инвестирования за период в абсолюте,
• S итог - итоговая оценка инвестиций (1 300),
• ΣS выв - сумма всех выводов средств (300),
• S нач - сумма первоначальных инвестиций (1 000),
• ΣS вв - сумма всех вводов средств (500).

ΔS = (1300 + 300) - (1000 + 500) = 100. Таким образом, инвестор заработал 100 рублей.

Есть любители считать сумму вложенных средств без учета денег, которые были введены на счет (брокерский), но на которые не приобретались ценные бумаги. Такой расчет может резко завысить доходность, хотя прибыль по инвестициям от этого не увеличится. Этот расчет неверен, денежная составляющая инвестиционного портфеля при расчете суммы вложенных средств должна учитываться в полном объеме. Неверно рассчитывать доходность только на часть портфеля, ведь средства, введенные на счет, отвлечены от других целей (потребления, накопления и др.) и являются инвестициями, доходность которых и необходимо узнать.

Второй шаг в расчете доходности является наиболее важным: необходимо корректно определить с какой суммой соотносить рассчитанный результат инвестирования, то есть корректно определить сумму вложенных средств.

В каждый временной подпериод (T1, T2, T3) сумма вложенных средств была разной. В подпериод T1 - 1000 рублей, T2 - (1000+500) рублей, T3 - (1000+500-300) рублей. Кроме того, сами по себе эти временные подпериоды не равны. T1 - 90 дней, T2 - 120 дней, T3 - 155 дней. Поэтому необходимо согласовать суммы вложенных средств с количеством дней в подпериоде, определив таким образом среднюю «рабочую» сумму (средневзвешенную по времени сумму вложенных средств) на рассматриваемом периоде.

Формула для определения средневзвешенной суммы вложенных средств с учетом вводов/выводов :

V = (T1* S нач + T2*(S нач + S вв)+ T3*(S нач +S вв - S выв)+…+ Tn*(Sнач+ Σ S вв - Σ S выв)/ Σ T , где

• V - средневзвешенная сумма вложенных средств,
• T1, T2, T3,Tn - количество дней в подпериоде,
• ΣT - суммарное количество дней на рассматриваемом временном отрезке.

Применим данную формулу к рассмотренной ситуации: V = (90*1000 + 120*(1000+500) + 155*(1000+500-300))/365 = 1249,32. Средневзвешенная сумма вложенных инвестором средств составила 1249,32 рублей.

Теперь известны все элементы, необходимые для непосредственного расчета доходности.

Если Вы хотите рассчитать доходность на периоде, который не включает в себя первоначальный ввод средств, то за S нач необходимо принять стоимость инвестиционного портфеля на ту дату, с которой Вы хотите начать расчет доходности.

Третий шаг - расчет доходности из полученных значений. Для этого поделим рассчитанный ранее результат инвестирования на средневзвешенную сумму вложенных средств и переведем полученный результат в проценты годовые.

Формула следующая: D = (Δ S/ V) * 365/ T * 100%

Получается, что в рассмотренной ситуации доходность составляет: (100 / 1249,32) * 365/365 * 100% = 8% годовых.

Используя данные формулы, Вы всегда сможете корректно оценить доходность Вашего инвестиционного портфеля и при помощи полученных значений оценить эффективность Ваших инвестиций.

Выводы:

• Рассмотренный алгоритм не является простым, но когда дело касается расчета доходности и прибыли, то главное - это точность. Данный алгоритм позволяет учесть все нюансы, связанные с вводами/выводами средств и получить корректный расчет доходности.
• Если Вы пользуетесь услугами доверительного управления , узнайте, каким образом происходит расчет прибыли и доходности по Вашему портфелю и, если он отличается от обозначенного выше алгоритма, то это повод проверить корректность применяемого алгоритма.

Необходимо внимательно относится к расчету доходности Ваших инвестиций, так как этот показатель является определяющим при проведении анализа эффективности инвестирования и, если он будет рассчитан неверно, то это создаст неверное представление об эффективности Ваших инвестиций.

Сегодня мы разберем очень простой и предельно корректный способ расчета доходности инвестиций , применимый для случаев, когда в течение некоторого периода осуществляется ввод/вывод (приток/отток) средств в пределах .

Мы воспользуемся элегантной формулой расчета инвестиций , которая применима как для инвестиций в целом, так и отдельных входящих в его состав (акций, и т.п.).

Статья имеет ощутимую ПРАКТИЧЕСКУЮ ценность, поэтому постарайтесь быть повнимательней.

Потраченные усилия с лихвой , когда вы столкнетесь с ТОЧНО и БЫСТРО, а главное — ПРАВИЛЬНО оценить доходность ваших

Простейшая формула доходности инвестиций

Расчет доходности инвестиций в случаях, когда «тело» инвестиционного портфеля (или отдельного инструмента) пребывает, так сказать, в покое, обычно особых затруднений не вызывает.

Достаточно подставить соответствующие значение в простую и понятную формулу:

N = [∆S/S нач ] *365/T * 100% , где

N – доходность инвестиций, выраженная в ,

Каждый факт ввода/вывода средств влияет на общую инвестиционного портфеля.

На конечный результат (размер доходности) влияют и периоды, в течение которых производились эти вводы/выводы.

Чтобы не ходить вокруг да около, рассмотрим формулу доходности инвестиций , которая применяется для нашей задачи:

N = [∆S/P] *365/T * 100% , где

∆S = (S кон + ∑S вывод) – (S нач + ∑S ввод) ,

P = (T 1 * S нач + … + T n * (S нач + ∑S ввод — ∑S вывод))/∑T .

В приведенных формулах приняты следующие обозначения:

N – доходность инвестиций, выраженная в процентах,

∆S – , полученная в конце периода,

S кон – итоговая стоимость в конце периода,

∑S вывод – размер всех выводов средств,

S нач – размер первоначальных инвестиций (или первоначальная стоимость инвестиционного портфеля),

∑S ввод – размер всех вводов средств,

P – сумма инвестиций,

T 1 , T 2 , T n – периоды инвестирования, выраженные в днях,

∑T – весь инвестиционный период (дней).

Несмотря на некоторую громоздкость нашей формулы, она в действительности очень проста в применении. Чтобы понять это, рассмотрим конкретный пример.

ЗАДАЧА . Пусть стоимость нашего инвестиционного портфеля (или размер первоначальной инвестиции) на начало периода составляет 1000 долл.

В инвестиционного периода, равного 1 году (365 дней), производились следующие вводы/выводы средств:

1. Через 160 дней докупил на сумму 400 долл.

2. Еще через 80 дней снял с депозита 300 долл.

3. Спустя еще 40 дней приобрел дополнительно акций на сумму 500 долл.

4. На конец инвестиционного периода стоимость портфеля составила 1750 долл.

РЕШЕНИЕ . Для наглядности изобразим наши вводы/выводы на графике:

Теперь последовательно рассчитаем значения ∆S и P:

∆S = (S кон + ∑S вывод) – (S нач + ∑S ввод) = (1750 + 300) – (1000 + 900) = 150 долл.

P = (T 1 * S нач + … + T n * (S нач + ∑S ввод — ∑S вывод))/∑T =[(160 * 1000 + 80 * (1000 + 500) + 40 * (1000 + 500 – 300) + 85 * (1000 + 500 – 300 + 400)] / 365 = 1271,23 долл.

Отсюда искомая доходность инвестиций составит 11,8% годовых:

N = [∆S/P] *365/T * 100% = * 365/365 * 100% = 11,8%.

Заключение

Предлагаемая публикация продолжает цикл статей, посвященных методам расчета доходности инвестиций.

Ранее мы уже вели речь о и формуле при однократном или многократном поступлении дохода.

Формула доходности инвестиций , рассмотренная нами сегодня, является уникальным способом вычисления доходности инвестиций в случаях, когда имеют место вводы (притоки) и (или) выводы (оттоки) средств в процессе одного инвестиционного портфеля.

Оценка доходности инвестиций , получаемая с помощью нашей формулы, отличается точностью и сравнительной простотой. Удачных инвестиций!

Основным показателем, отражающим финансовый результат функционирования организации, является прибыль. Выделяют несколько базовых видов прибыли, на основании которых выстраивается стратегия развития предприятия.

Как любой абсолютный показатель, прибыль отражает конкретное значение, которое невозможно сравнивать с результатами других предприятий. Но прибыль удобно анализировать в динамике за несколько периодов.

Виды прибыли

Российский бухгалтерский учет выделяет и принимает к целям налогообложения следующие виды прибыли:

• выручку;
• валовую;
• от продаж;
• до налогообложения;
• чистую.

Европейская микроэкономика привносит в российскую практику еще два вида прибыли – маржинальную и операционную.

Базовым показателем является , т.к. она отражает первичный доход предприятия. Далее по уменьшению идет (за вычетом переменных затрат), (за вычетом себестоимости технологической), от продаж (за вычетом себестоимости полной), (за вычетом прочих расходов с прибавлением прочих доходов и процентов к уплате), (за вычетом прочих расходов с прибавлением прочих доходов), (за вычетом налогов).

Как рассчитать прибыль предприятия

Все виды прибыли рассчитываются на основе выручки, которая равна произведению объема реализации на цену единицы продукции. Из первичного дохода вычитаются те или иные статьи затрат и таким образом находится каждый вид прибыли.

Общие формулы расчета

Выручка находится по следующей формуле: TR = P * Q , где

P (price) – цена, руб.;

Q (quantity) – количество продукции, руб.

Маржинальная прибыль равна: MP = TR – VC , где

MP (marginal profit) – маржинальная прибыль, руб.;

TR (total revenue) – выручка, руб.;

VC – переменные затраты на объем продукции, руб.

Валовую прибыль можно найти по это формуле: GP = TR – TC техн , где

GP (gross profit) – валовая прибыль, руб.;

TR (total revenue) – выручка, руб.;

TC техн (total cost) – себестоимость технологическая, руб.

RP = TR – TC , где

RP (realization profit) – прибыль от реализации, руб.;

TR (total revenue) – выручка, руб.;

TC (totalcost) – себестоимость полная, руб.

Балансовая прибыль равна: BP = RP – OE + OR , где

RP (realization profit) – прибыль от продаж, руб.;

OR (other revenue) – прочий доход, руб.;

OE (other expenses) – прочий расход, руб.

OP = BP + PC , где

BP (balanced profit) – балансовая прибыль, руб.;

NP = BP – T, где

NP (net profit) – чистая прибыль, руб.;

BP (balanced profit) – балансовая прибыль, руб.;

T (taxes) – величина налоговой нагрузки, руб.

Формулы расчета по балансу

Данные для расчета приводятся в отчете о финансовых результатах. Доступная информация из бухгалтерской отчетности позволяет считать два нижеуказанных вида прибыли по одной формуле.

Маржинальную и валовую прибыль можно найти по этой формуле: стр. 2100 = стр. 2110 – стр. 2120 , где

стр. 2100 – валовая прибыль, руб.;

стр. 2110 – выручка, руб.;

стр. 2120 – себестоимость технологическая, руб.

Прибыль от продаж находится следующим образом: стр. 2200 = стр. 2110 – (стр. 2120 + стр. 2210 + стр. 2220) , где

стр. 2200 – прибыль от реализации, руб.;

стр. 2110 – выручка, руб.;

(стр. 2120 + стр. 2210 + стр. 2220) – себестоимость полная, руб.

Балансовая прибыль равна: стр. 2300 = стр. 2200 – стр. 2350 + стр. 2340, где

стр. 2200 – прибыль от продаж, руб.;

стр. 2340 – прочий доход, руб.;

стр. 2350 – прочий расход, руб.

Операционная прибыль рассчитывается по этой формуле: OP = BP + PC , где

BP (balanced profit) – балансовая прибыль, руб.;

PC (percent) – проценты к выплате, руб.

Чистую прибыль находят следующим образом: стр. 2400 = стр. 2300 – стр. 2410, где

стр. 2400 – чистая прибыль, руб.;

стр. 2300 – балансовая прибыль, руб.;

стр. 2410 – величина налоговой нагрузки, руб.

Примеры расчетов

Предприятие ООО «Экран» занимается производством сверл для фрезерных станков. Финансовая отчетность за последние 2 года содержит следующие данные:

Для данного примера, за 2013 год:

Маржинальная прибыль: MP = TR – VC = 70 000 – 25 000 = 45 000 рублей

Валовая прибыль: GP = TR – TCтехн = 70 000 – 25 000 = 45 000 рублей

Прибыль от продаж: RP = TR – TC = 70 000 – (25 000 + 4 000 + 13 000) = 28 000 рублей

Балансовая прибыль: BP = RP – OE + OR = 28 000 – 3 000 + 800 = 25 800 рублей

Операционная прибыль: OP = BP + PC = 25 800 + 4 000 = 29 800 рублей

Чистая прибыль: NP = BP – T =29 800 – 29 800 * 0,2 = 23 840 рублей

За 2014 год:

Маржинальная прибыль: MP = TR – VC = 130 000 – 45 000 = 85 000 рублей

Валовая прибыль: GP = TR – TCтехн = 130 000 – 45 000 = 85 000 рублей

Прибыль от продаж: RP = TR – TC = 130 000 – (45 000 + 6 000 + 18 000) = 61 000 рублей

Балансовая прибыль: BP = RP – OE + OR = 61 000 – 2 000 + 1 000 = 60 000 рублей

Операционная прибыль: OP = BP + PC = 60 000 + 6 000 = 66 000 рублей

Чистая прибыль: NP = BP – T = 60 000 + 60 00 * 0,2 = 48 000 рублей

Прибыль предприятия как финансовый результат его деятельности

Каждый вид прибыли необходим для решения определенных задач. Без их учета невозможен полноценный анализ деятельности. Прибыль является финансовым результатом и абсолютным показателем.

Иными словами, его можно использовать только для внутренних нужд. Разработка стратегии основывается именно на видах прибыли.

В случае необходимости сравнения с деятельностью других организаций, то показатели прибыли использовать нельзя, вместо них эксплуатируются показатели эффективности, например,

Доходность облигаций это параметр, который отражает прибыльность той или иной бумаги и обычно выражается в процентах годовых. Вообще доход по облигациям может быть двух типов:

1. Ежегодные купонные платежи;
2. Разница в цене (купил дешевле номинала, а в дату погашения реализовал облигацию по номиналу).

В связи с этим существует множество формул, по которым рассчитывается доходность облигаций , и разные формулы по-разному учитывают типы доходов, перечисленные выше. Обычно в облигационном калькуляторе имеют место четыре основные доходности, которые мы подробно рассмотрим в этой статье и проясним, что означает каждая из них.

Все виды доходностей, которые мы будем рассматривать, рассчитываются автоматически и инвесторам предлагаются уже в виде готового результата (не важно где, либо в терминале Квик, либо в облигационном калькуляторе, либо где-то еще). Но я все равно приведу формулы расчета данных показателей для более глубокого понимания сути вопроса.

1. Текущая доходность облигаций

Учитывает только выплату текущего купона. Например, облигация с номиналом 1000р. торгуется по 90%. Купонная дох-сть составляет 12% или 120р. в год. Следовательно, текущая дох-сть будет равна 120р./900р. = 13,33%.

Экономический смысл данной доходности в том, чтобы показать инвестору сколько процентов он будет получать в виде купонных выплат в зависимости от вложенных средств. То есть, когда человека интересует именно денежный поток без учета выплаты номинала в дату погашения, тогда нужно смотреть на это значение.

В этой цифре не учитывается тот факт, что приобрели вы облигацию по 90%, а погашать будете по 100%. Допустим, рассмотренная выше облигация погашается через 5 лет. Разница 10% между покупкой 90% и погашением 100% безусловно увеличит вашу итоговую доходность, но это произойдет только к концу срока погашения, а каждый год вы будете получать именно вот эту текущую дох-сть, которая в нашем примере равна 13,33%.

2. Текущая доходность модифицированная

В данной доходности учитывается и доход от разницы в цене и купоны. Данный тип не совсем корректен, т.к. полученное значение необходимо делить на количество лет, в течение которых мы владеем бумагой. Практического использования данная формула не имеет, однако во всех калькуляторах она есть, поэтому знать ее тоже нужно.

3. Простая доходность облигаций к погашению

В данной формуле учитывается прибыль и от покупки ниже номинала и купонные платежи. Например, облигацию мы купили по 90%, купон 12%, текущая дох-сть 13,33%, срок до погашения 4 года, т.е. за 4 года мы получаем 10% в виде разницы (100%-90%). Разделив эти 10% на 4 года, получаем 2,5% годовых, которые прибавим к 13,33% и получим простую дох-сть к погашению 15,83%. Однако, чем длиннее срок до погашения, тем сильнее доход от разницы размывается в годовой доходности. Так, при сроке 10 лет простая дох-сть будет эквивалентна 14,33%.

Используя данный показатель, облигации уже можно сравнивать между собой. Если при инвестировании вы планируете держать облигации до конца срока их обращения, при этом намерены забирать купоны себе, т.е. не реинвестировать купонный доход в эти же бумаги, то смотреть нужно именно на простую доходность облигаций.

4. Эффективная доходность

Если же вас интересует абсолютная доходность с учетом всей возможной прибыльности (т.е. купонные выплаты, разница в цене, а также прибыль от реинвестирования купонных платежей), тогда смотреть нужно на эффективную доходность облигаций.

Данный тип доходности является самым полным, именно это значение применяется биржей и транслируется в программе Квик в столбце «Доходность облигаций». Еще раз… данный тип доходности помимо купонных платежей и разницы в цене учитывает реинвестиции купонного дохода в те же самые облигации.

Как показывает практика, 95% инвесторов реинвестируют купоны, поэтому данную дох-сть приняли в качестве основного ориентира прибыльности облигаций. Помимо этого на базе указанного значения строится по облигациям.

Таким образом, мы рассмотрели типы доходностей облигационного рынка. Самой главной является эффективная доходность облигаций, она отражается в и именно ее использует биржа для расчета. На базе данного значения облигации можно сравнить друг с другом, и это даст ясную картину того, какая бумага более привлекательна для инвестиций с точки зрения возможной прибыльности.

Под доходностью акции понимают показатель, оценивающий величину дохода, который был получен с момента её приобретения. В общем случае она вычисляется как разница между полученным и затраченным на покупку акций капиталами деленная на затраченный на покупку акций . может быть и положительной (цена продажи выше цены покупки) и отрицательной (цена продажи ниже цены покупки).

Владелец акций получает от них двумя способами:

• за счет периодических дивидендных выплат;
• за счет роста котировок акции.

К ключевым факторам, влияющим на доходность акций, относятся:

• сумма дивидендных выплат;
• процент инфляции;
• колебания рыночных цен;
• принципы и параметры системы налогообложения.

Формируя долгосрочный портфель, обязан сделать его, прежде всего доходным. Надежность и также очень значимы, но все-таки это второстепенные факторы. Для оценки и анализа доходности акций используют несколько показателей.

Показатели доходности акций

При анализе доходности акций используют следующие показатели:

• Дивидендная доходность это отношение суммы годового дивиденда на акцию к стоимости акции. У привилегированных акций доходность от дивидендных выплат выше чем у обыкновенных. Для определения дивидендной доходности используют формулу:

где ГД А - сумма дивидендных выплат в конкретном году, Ц о - цена приобретения акции.

• Текущая доходность акции показывает дивидендную доходность на текущий момент времени – то есть это отношение выплаченных дивидендов к актуальной стоимости данной акции (или, в некоторых источниках - доход или убытки, которые владелец акций получил, продав их сейчас).

• Полная доходность учитывает не только прибыль от полученных дивидендов, но и доход, от изменения котировок акции. Формула расчета полной доходности такова: