Кредиты

Срок действия постановления органов опеки на продажу. Процесс получения согласия органов опеки на продажу квартиры

В России не редкость ситуация, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, в том числе детям. Связано это с тем, что во времена массовой приватизации квартиры часто приватизировались в равных долях на всех членов семьи.

Сделки с подобными квартирами проводить сложнее, чем с обычными. Если несовершеннолетний является собственником какой-либо доли в квартире продать ее без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Если разрешение не получить то ФРС попросту откажется регистрировать сделку увидев, что одним из владельцев является несовершеннолетний.

Также квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, если в ней прописаны (или просто проживают и другого жилья не имеют) несовершеннолетние, чьи родители лишены родительских прав. Если же дети собственниками не являются, а родители прав не лишены, разрешение органов опеки не требуется вне зависимости от того, где прописаны дети.

Задача органов опеки - не допустить ущемления прав несовершеннолетнего. Поэтому они никогда не одобрят чистую продажу: вариант должен быть обменным.

Чтобы получить согласие на сделку с недвижимостью, необходимо предоставить пакет документов на две квартиры: продаваемую и покупаемую. Подавать документы на обязаны оба родителя, даже в том случае если они разведены. Детям до 14 лет присутствовать лично при подаче документов не нужно, после 14-ти лет - обязательно, поскольку они уже обладают правом подписи.

Как правило, органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже квартиры и покупке новой проходили одновременно. Исключение может быть сделано, если семья планирует переехать в другой регион. Тогда органы опеки разрешают продать квартиру и получить деньги на руки, если родители обязуются в течение определенного времени (обычно до 3-х месяцев) приобрести жилье по новому месту жительства. К слову, если требования органов опеки и попечительства не будут выполнены, с их подачи сделка по продаже квартиры может быть оспорена в суде и аннулирована.

Легче всего получить разрешение органов опеки на продажу квартиры, одновременно приобретая явно лучшее жилье. К примеру, когда продается однокомнатная квартира, а взамен нее приобретается двух или трехкомнатная. В этом случае достаточно написать заявление с просьбой разрешить сделку и подождать 7-10 дней (срок зависит от района проживания, орган опеки в каждом - свой). К слову, в Екатеринбурге, разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет совершеннолетний, оформляется отдельным постановлением главы города.

А вот в случае, когда выгода ребенка-собственника в результате сделок по продаже и покупке вызывает у органов опеки сомнения, получение разрешения может затянуться на неопределенный срок, и положительный результат не гарантирован. Родителей вызывают на комиссию с участием представителей администрации. Отвечая на вопросы, им придется убедить комиссию в том, что сделка не нанесет ущерба ребенку, в противном случае в продаже квартиры будет отказано. Порой, чтобы принять решение, инспекторы осматривают жилье, в котором сейчас проживает ребенок и то, которое семья собирается приобретать.

Чаще всего отказывают в совершении сделки людям с сомнительным социальным статусом (безработным, пьющим и т.д.) Но и у совершенно нормальных добросовестных родителей могут возникнуть проблемы. В каких случаях у органов опеки возникают сомнения? Рассмотрим самые распространенные случаи.

Сложности с получением разрешения органов опеки возникают, если приобретается квартира меньшей площади, чем та, которую планировалось продать. Органы опеки чаще всего усматривают в этом ухудшение жилищных условий ребенка и отказывают в разрешении сделки. Однако выход есть. Специалист по недвижимости АН «Восточное» Ирина Довгалева дает совет:«Если приобретается квартира меньшей площади нужно выделить ребенку большую долю. К примеру, если в двухкомнатной квартире несовершеннолетний являлся собственником 1/3, а в двухкомнатной будет владеть ½, его положение не ухудшится и органы опеки, скорее всего, одобрят сделку».

Есть еще один вариант, на который органы опеки порой соглашаются: в новой квартире ребенок получает в собственность меньшую жилплощадь, но часть денег от продажи старой, родители обязуются положить на счет ребенка до его совершеннолетия. Похожий вариант используется, когда доля ребенка в продаваемой квартире очень мала, например 1/16. Тогда долю в приобретаемом жилье ему можно не выделять, вместо этого положить деньги на счет.

Органы опеки часто не одобряют продажу жилья в Екатеринбурге, если взамен приобретается жилье в области. Даже если ребенок получит большую площадь, по рыночным ценам его собственность будет стоить меньше и органы опеки в данном случае обращают внимание не на метры, а на деньги. С особой подозрительностью относятся к частным домам: при большей площади условия проживания в них часто несопоставимы с городской квартирой.

Хуже всего приходится тем, кто хочет продать свою старую квартиру, а новую купить в долевку. В этом случае сделку невозможно провести одномоментно, а органы опеки требуют, чтобы после продажи квартиры ребенок оставался собственником собственного жилья. Впрочем, и из этой ситуации есть выход. Риэлторы советуют обратиться за помощью к ближайшим родственникам: ребенку можно временно выделить долю, например, в квартире дедушки и бабушки. Тогда органы опеки позволят продать родительскую квартиру.

Случаи, когда органы опеки не дают согласия на продажу квартиры, довольно распространены. Однако отказ редко бывает окончательным. «Специалистов не устраивает не сам факт продажи как таковой, а та квартира, которая покупается взамен. Я бы советовал обсудить эту проблему с представителями органов опеки, понять какой именно вариант их устроит и подыскать соответствующую квартиру. Специалисты органов опеки прислушиваются к аргументам родителей, главное убедить их в том, что, конечном счете, сделка пойдет на пользу ребенку», - говорит Александр Дмитриев, директор агентства недвижимости «Диал».

Повысить шансы на положительный результат поможет грамотно составленное заявление: в нем нужно привести максимум доводов в пользу того, что продажа квартиры, в конечном счете, пойдет на пользу ребенку. Доводы могут быть самыми разными: лучшее техническое состояние нового жилья, более экологичный район, хорошая школа, расположенная рядом и так далее. Главное - убедить работников опеки в добросовестных намерениях родителей улучшить условия проживания.

Вывод прост: собираясь продавать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку, стоит заранее проконсультироваться в органах опеки и выяснить: какое именно приобретаемое жилье их устроит. Кроме того, поскольку сделки по продаже и покупке квартиры в данном случае должны заключаться одномоментно необходимо особое внимание уделить сбору документов. Иначе из-за отсутствия какой либо бумаги сорвутся обе сделки.

В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством для реализации различного рода действий с собственностью требуется достижение определенного возраста. В иных случаях для продажи квартиры, другой недвижимости, принадлежащей не совершеннолетнему, потребуется наличие соответствующего разрешения от органов опеки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Процесс получения подобного разрешения имеет свои особенности и нюансы – ознакомиться с ними лучше всего заблаговременно.

Общие понятия

Законодательством Российской Федерации установлено, что процесс недвижимости может быть осуществлен только при выполнении некоторых обязательных условий.

Одним из таких является полная дееспособность. Один из критериев оценки дееспособности является именно возраст.

Так, дееспособным признается только лишь гражданин, возраст которого составляет более 18 лет. В случае, если требуется заключить сделку о продажи жилья до этого возраста – потребуется соответствующее разрешение.

Алгоритм получения соответствующего разрешения имеет большое количество самых разных нюансов. По возможности нужно разобраться с ними заранее. Это позволит избежать различного рода задержек, иных сложностей.

К основным вопросам, рассмотреть которые нужно будет заблаговременно, относится следующее:

Что это такое?
Кто подпадает под категорию.
Куда обращаться.

Что это такое

В соответствии с законодательством Российской Федерации все сделки, свершаемые не достигшими 18 лет, должны осуществляться только лишь при наличии согласия или же иных лиц, представляющих интересы ребенка.

Помимо одобрения самого опекуна требуется достаточно большой перечень специальных документов. Одним из обязательных является разрешение на свершение сделки от органов опеки.

Данное учреждение осуществляет одновременно несколько различных задач в сфере защиты интересов детей:

надзор за соблюдением прав ребенка;
недопущение каких-либо нарушений;
предотвращение ухудшения условий проживания конкретного несовершеннолетнего;
иное.

Существует большое количество самых разных нюансов, связанных с процедурой выдачи соответствующего разрешения.

Должны быть обязательно выполненные определенные условия. Для получения разрешения органы опеки должны быть уверены в том, что каким-либо образом не нарушаются права ребенка.

Если будет малейший намек на что-то подобное – то в выдаче разрешения будет попросту отказано. Как следствие – реализовать квартиру будет невозможно.

При этом нередко случается, что жилье продается без такого разрешения. Например, если приобретение осуществляется наличными, договор купли-продажи не заверяется нотариусом, имеют место нарушения процедуры.

Следует помнить, что в таком случае после обнаружения надзорными органами нарушения договор обязательно будет аннулирован.

Как следствие – жилье возвращается в собственность несовершеннолетнего. За подобны махинации полагается уголовная ответственность.

Кто подпадает под категорию

Ограниченно дееспособные.
Несовершеннолетние.

Даже если имеет место хотя бы один из обозначенных выше моментов – обязательно понадобится наличие специального документа, который разрешает осуществлять сделки с недвижимостью.

Но очень важно различать понятие дееспособности и иные моменты. Сегодня граждане, не достигшие возраста 18 лет, называются несовершеннолетними.

В то же время до 14 лет – малолетними. В обоих обозначенных случаях все сделки от их имени обязательно должны свершат именно законные представители.

В возрасте от 14 до 18 лет граждане РФ имеют большее количество самых разных прав, обязанностей. Но при этом для свершения сделок с недвижимостью опять же необходимо наличие соответствующего разрешения от родителей, а также от органов опеки.

В противном случае сделка попросту будет незаконной, аннулированной. Но существуют определенные исключения из данного правила. В определенных случаях лица до достижения ими 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными.

Соответственно, в таких случаях оформление разрешения попросту не потребуется.

На данный момент подобное имеет место в следующих случаях:

В обозначенных выше случаях получать разрешение на реализацию собственной недвижимости нет необходимости. В то же время существует большое количество самых разных законодательных нюансов, аспектов.

Предварительное ознакомление позволит избежать множества осложнений.

Важно помнить, что при проведении всевозможных судебных разбирательств суд всегда осуществляет именно защиту прав ребенка. Это является приоритетом при принятии различного рода решений.

Куда обращаться

Для получения соответствующего разрешения от органов опеки потребуется следовать определенному алгоритму. Он установлен на законодательном уровне.

На данный момент необходимо будет посетить следующие учреждения:

паспортный стол;
орган опеки и попечительства.

Важно помнить, что прежде, чем обратиться в орган опеки, потребуется собрать некоторый перечень специальных документов. Существенным этапом является обращение в паспортный стол.

Обращение в данное учреждение требуется для оформления специального документа.

Как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним получить возможно, но обязательно выполнение некоторых важных условий.

Перечень таковых отражается в специальных законодательных нормах.

Перед тем, как обратиться в соответствующие органы, нужно разобрать некоторые вопросы:

необходимые условия;
какие потребуются документы;
порядок оформления;
срок действия;
когда могут отказать.

Необходимые условия

Сам процесс оформления разрешения на продажу квартиры, собственником которой полностью или же частично является несовершеннолетний, можно осуществить только лишь при выполнении определенного перечня условий.

К таковым на данный момент относятся:

Показатели	Описание
Сам обратившийся должен представлять интересы конкретного несовершеннолетнего и в соответствии с законодательством	являться: его родителем; его или же ; лицом, назначенным в качестве представителя интересов
самого несовершеннолетнего ни в коем случае не должны быть ухудшены	подразумевается, что продажа квартиры осуществляется только лишь в случае покупки нового жилья
Собран полный перечень всех необходимых в таком случае документов	соблюден специальный алгоритм оформления
Органами опеки не было выявлено каких-либо нарушений	—

Со всеми условиями, при которых может иметь место оформление разрешения на продажу квартиры, нужно внимательно разобраться заранее. Это позволит избежать задержек, всевозможных затруднений в процессе работы.

В отдельных случаях может понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры. Этот вопрос также следует рассмотреть обязательно отдельно.

Какие потребуются документы

Для оформления соответствующего разрешения потребуется собрать достаточно обширный перечень специальных документов. Причем для различных этапов он несколько отличается.

Для взаимодействия с паспортным столом потребуется наличие следующих бумаг:

На основании представленного выше перечня документов можно получить справку, в которой отражается полный перечень всех в жилье лиц. Этот документ является обязательным для предоставления в органы опеки.

При его отсутствии разрешение выдано быть не может. Непосредственно в сам орган опеки для получения разрешения потребуется также представить некоторый перечень документов.

К таковым относится следующее:

Необходимо помнить, что пытаться обмануть органы опеки и попечительства чревато достаточно серьезными проблемами.

Причем если подобное все же будет иметь место – это чревато не только административной, но также уголовной ответственности.

Если будут обнаружены нарушения, орган опеки имеет право обратиться в суд от лица ребенка. Результатом такого судебного разбирательства вполне может стать аннулирование сделки по поводу отчуждения собственности.

Порядок оформления

Процесс оформления разрешения от органов опеки имеет большое количество нюансов.

Сам алгоритм включает в себя следующие основные этапы:

В случае положительного решения оформляется специальное разрешение на осуществления различного рода сделок. Но в некоторых случаях даже при отсутствии видимых нарушений органы опеки отказывают в выдаче соответствующего документа.

В таком случае родитель, опекун имеет полное право потребовать объяснений. Также свои права и права ребенка можно будет защитить через суд.

Срок действия

Важным моментом является длительность действия конкретной справки. В соответствии с нормами если в документе не указывается продолжительность его действия, то срок составляет 1 месяца с момента выдачи.

В то же время орган опеки имеет право обозначить на документе срок действия. В каждом случае все сугубо индивидуально. По возможности стоит заранее прояснить этот вопрос в конкретном учреждении в которое подается соответствующее заявление.

Когда могут отказать

В определенных ситуациях органы опеки могут ответить отказом на просьбу оформить разрешение по поводу продажи квартиры от лица несовершеннолетнего ребенка.

При этом наиболее часто подобные ситуации возникают по следующим причинам:

Под ухудшением условий проживания нередко подразумевается следующее:

Приобретен более дешевый вариант недвижимости.
Место расположения самой новой недвижимости неудобно.
Иное.

Перечень обозначенных выше моментом достаточно обширен. Лучше всего заранее прояснить для себя его полностью.

Таким образом станет возможным избежать задержек по времени в процессе реализации старой квартиры и приобретения нового жилья.

Видео: продажа квартиры несовершеннолетнего

Важные нюансы

Важно помнить, что процесс получения разрешения на продажу квартиры, собственником котором является ребенок, может несколько отличаться от стандартного, обозначенного выше.

Обычно различные нестандартные моменты возникают в следующих случаях:

Показатели	Описание
Квартира была после у государства	при этом ребенок был по какой-то причине включен в число приватизировавших
Жилье было ранее приватизировано	причем дети имели право на долю в собственности, но в документах по какой-то причине обозначены не были
Основанием для наличия прав собственности у ребенка	является следующий документ: договор купли-продажи;

Вот такой вопрос я получил от продавца квартиры:

Здравствуйте, подскажите, возможно ли продать приватизированную квартиру, где в приватизации имеет долю ребенок (нужно разъехаться с родителями), если сразу после продажи приобретаем другую в этом же районе? На время продажи могу ребенка прописать в муниципальную квартиру.

Я часто встречаю непонимание у клиентов в этом вопросе. Давайте разберемся.

Согласие органов опеки и попечительства при продаже (обмене) квартиры требуется только в случае, если несовершеннолетний входит с число собственников продаваемой квартиры. Если ребенок только зарегистрирован по постоянному месту жительства в квартире, и сособственником не является, согласие органов опеки и попечительства при отчуждении квартиры не требуется.

Так что в данном случае, снятие ребенка с регистрационного учета не освободит продавца от необходимости получения согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Итак, ребенок является совладельцем квартиры, т.е. входит в число ссобственников. Продажа такой квартиры (равно как обмен, разъезд) возможна только с разрешения органов опеки и попечительства по месту прописки ребенка. Органы опеки и попечительства дают согласие на проведение сделки при условии оформления в собственность несовершеннолетнего доли во вновь покупаемой квартире или в какой-то другой.

Гражданский кодекс РФ, часть 1

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". (Федеральный закон от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Федеральный закон от 24.04.2008 года №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного…

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иными словами, продать квартиру, в которой несовершеннолетний является сособственником, просто так не получится. Вам обязательно нужно будет где-то что-то выделять взамен.

Вариант первый. Вы продаете квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник и одновременно оформляете на него долю во вновь приобретаемой квартире.
Вариант второй. Если вы хотите продать квартиру, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок и не хотите ничего приобретать взамен, вам все равно придется выделить долю ребенку где-либо еще, например, в квартире бабушки или дедушки.
Третий вариант. Экзотический. Можно положить денежную сумму от продажи квартиры, эквивалентную стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет до достижения им совершеннолетия. При этом приобретения иной недвижимости на имя несовершеннолетнего не требуется. Что встречается очень редко.

Возникает вопрос: Где выделять долю? И сколько? Я часто встречаюсь с мнением продавцов, что все легко и просто. Допустим, квартира площадью 51 кв.м. была оформлена в общую долевую собственность на родителей и ребенка по 1/3 доли каждому. И на долю ребенка "приходится" 17 кв.м. площади. Но это совсем не означает, что органы опеки дадут согласие на продажу квартиры при условии приобретения на имя ребенка любой недвижимости или доли в ней площадью 17 кв.м.

При рассмотрении заявления родителей о продаже квартиры, где ребенок входит в число собственников, органы опеки руководствуются, прежде всего, интересами несовершеннолетнего. Права ребенка не должны быть ущемлены и условия проживания после проведения сделки не должны ухудшиться.

При принятии решения о возможности проведения сделки сотрудники опеки рассматривают в комплексе множество аспектов предстоящей сделки:

- площадь приобретаемой недвижимости (доли);
- стоимость недвижимости;
- состав семьи, который будет проживать в приобретаемой для ребенка квартире;
- месторасположение приобретаемой недвижимости (например, Москва – Московская область);
- причины продажи (улучшение жилищных условий, разъезд с родственниками, развод) и ряд других.

Причем критерии принятия положительного решения могут зависеть от конкретного органа опеки и попечительства. Как и набор документов, который необходимо предоставить для рассмотрения вопроса о продаже квартиры.

В качестве примера:

Приватизировала семья трехкомнатную квартиру площадью 68 кв.м. Собственниками стали родители, несовершеннолетний сын и бабушка. И захотели они улучшить свои жилищные условия, купив большую четырехкомнатную квартиру в новостройке. Но, как известно, органы опеки не дают согласия на проведение сделки, если в качестве альтернативной квартиры на имя ребенка "приобретается" квартира в новостройке (т.е. у застройщика приобретается право требования оформления квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию). Родители посчитали, что, так как на долю ребенка приходится 17 кв.м. жилья, то достаточно будет купить на его имя "гостинку". И внесли аванс за квартиру, площадью 24 кв.м. Собрали документы и отправились в опеку. За согласием на проведение сделки. А не тут-то было.

Инспектор опекунского совета сказала примерно следующее:

- Ребенку 8 лет. В таком возрасте без матери он жить не может. Значит, предполагается, что в это в этой маленькой однокомнатной квартирке он будет жить с мамой. Да еще разнополые. И реальная площадь для проживания стала меньше – 12 кв.м. вместо 17 кв.м. Нет.

И отказала. Хорошо еще, что родители заключили соглашение об авансе с продавцом "гостинки", а не соглашение о задатке. Денег не потеряли.

Вы можете продать квартиру и не покупать ничего взамен, если у вас есть возможность оформить в собственность ребенка долю в другой квартире. Например, нежно любящая внука бабушка может подарить ему долю в своей квартире. Если у вас уже есть покупатель на квартиру, то вы собираете пакет документов на обе квартиры и предоставляете их в опеку. Получив согласие опекунского совета о продаже одной квартиры с одновременным выделением доли в другой, проводите сделку.

Но не спешите эту долю переоформлять на ребенка заранее!

Вот что может получиться:

Родители заключили с застройщиком договор на приобретение новостройки. Взяли ипотечный кредит с расчетом на то, что после переезда в купленную квартиру продадут прежнюю и рассчитаются с кредитом. Зная о том, что продать прежнюю квартиру не получится без выделения доли ребенку, после ввода дома в эксплуатацию поспешили включить ребенка в число собственников новой квартиры. И попали в ловушку. Получилось, что у ребенка и в прежней квартире доля осталась и в новой появилась. И потом попробуй докажи опекунскому совету, что долю в новой квартире они выделили как раз с расчетом на то, что прежнюю продавать надо.

Поэтому переоформлять долю на ребенка необходимо именно в момент сделки. То есть одну продаем – другую покупаем. Одновременно. Но если у вас возникла необходимость оформить долю на ребенка заранее (если у вас на руках уже имеется разрешение органа опеки и попечительства, то это поможет вам быстрее найти покупателя), обратитесь в опекунский совет. Поставьте инспектора в известность о ваших планах и получите разрешение на продажу вашей квартиры с предварительным оформлением в собственность ребенка доли в другой квартире. В постановлении опекунского совета так и будет написано: "Разрешить продажу квартиры по адресу ….. , где сособственником является несовершеннолетний …. при условии предварительного оформления …. доли квартиры по адресу ….. на имя несовершеннолетнего…"

Внимание! В любом случае, прежде чем планировать продажу (обмен, разъезд) квартиры, в которой ребенок включен в число сособственников, посетите орган опеки по месту прописки ребенка. Покажите документы на продаваемую квартиру и поинтересуйтесь, под какое жилье и на каких условиях попечительский совет выдаст вам разрешение.

Собственником квартиры не всегда бывает совершеннолетний гражданин. В ряде случаев, в результате принятия в дар или получения в наследство недвижимости, её владельцем становится ребёнок. Однако принимать решение о продаже квартиры несовершеннолетний гражданин не может, в то время как его родители или официальные опекуны не имеют на это юридического права, даже если они входят в число собственников продаваемой жилплощади (ст. 37 ГК РФ) .

Даже если ребёнку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней, продажа без обращения в органы опеки и попечительства не допускается. Подробности процедуры и нюансах обращения в органы опеки и попечительства с целью получения разрешения на продажу жилплощади представлены в статье.

Также стоит отметить, что в некоторых случаях нужно оформлять иск о признании ребенка недееспособным, хоть это случается и редко. Детали — в статье по ссылке .

Порядок действий

Для получения разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиры следует обратиться в Управление Социальной Защиты Населения (УСЗН) по месту прописки собственника жилплощади (при этом обязательно предъявить справку , подтверждающую отсутствие долгов). Алгоритм действий гражданина:

Оформление письменного уведомления местных органов опеки о намерении продать квартиру;
Подготовка необходимой документации;
Явка на встречу с инспектором вместе с ребёнком-собственником (в случае, если ребёнок старше 14 лет) для подачи документов и собеседования;
Ожидание разрешения на продажу квартиры или соответствующего отказа.

Продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства может повлечь судебные разбирательства с последующим признанием сделки по продаже недвижимости недействительной.

Условия

Если несовершеннолетний гражданин является собственником продаваемой квартиры или её части, его родители или законные опекуны обязаны направить ходатайство в органы опеки на предмет разрешения на продажу данной собственности. В случае положительного решения, происходит отчуждение имущества, но необходимо учесть, что одновременно с продажей жилья должно приобретаться новое.

Недостаточно просто оформить прописку ребёнка у других родственников. Связанно это с тем, что при получении нового жилья, несовершеннолетний должен стать его собственником. Таким образом, продажа жилья, принадлежавшего гражданину возрастом до 18 лет, допускается органами опеки только в случае последующего приобретения равноценной квартиры.

Список необходимых документов

Для подачи заявления и прохождения собеседования с инспектором по опеке и охране детства с целью получения разрешения на продажу квартиры требуется собрать необходимый пакет документов. Обязательными являются акты из следующего перечня:

Удостоверения личности родителей или официальных опекунов ребёнка;
Письменное согласие на продажу квартиры несовершеннолетнего собственника, в случае, если ему исполнилось 14 лет;
Свидетельство о рождении (до 14 лет) или паспорт ребёнка;
Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей или официальных опекунов собственника квартиры;
Банковские реквизиты, подтверждающие получение несовершеннолетним его денежной доли за продаваемое жильё;
Кадастровый и технический паспорта отчуждаемой квартиры;
Выписки из Росреестра (стоимость квартиры), домовой книги, лицевого счёта;
Справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным счетам;
Документация о приватизации жилья, выставляемого на продажу;
Документация, подтверждающая право собственности

Если ребёнок помещается родителями или опекунами в Дом малютки или иное заведение государственного обеспечения, они обязаны открыть на его имя банковский счёт, положив на него сумму, соответствующую стоимости доли несовершеннолетнего в проданной квартире. В таком случае к предоставленному выше списку документов прилагается банковский реквизит, подтверждающий факт осуществления данной операции.

Все вышеперечисленные документы предоставляются в инспекторат органа опеки в виде копий с наличием при заявителе оригиналов.

Заявление

Бланк заявления для получения разрешения органов опеки на продажу квартиры заполняется разборчиво, печатными буквами и предельно грамотно. Заявления с большим количеством исправлений и помарок, а также содержащие заведомо ложные сведения, рассмотрению не подлежат.

Обязательными пунктами рассматриваемого документа являются следующие:

Наименование регионального органа опеки, где будет рассматриваться заявление;
ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес прописки и номер телефона;
Текст ходатайства о разрешении выставления квартиры на продажу;
Подробное описание жилищных условий несовершеннолетнего гражданина в случае продажи жилплощади, находящейся в его собственности, с указанием адреса будущего места проживания;
Перечень прилагаемой к заявлению документации;
Дата подачи ходатайства;
Личная подпись заявителя.

Последние 2 пункта заполняются в присутствии инспектора . Образец заявления в органы опеки для продажи квартиры можно скачать по ссылке:

Срок рассмотрения заявления

В случае очевидных причин для отказа, заявитель уведомляется сразу после прохождения собеседования с инспектором. В иных случаях рассмотрение заявления и подготовка разрешения занимает 10 рабочих дней.

Оформление согласия на продажу

Оформление постановления о разрешении сделки купли-продажи занимает 30 календарных дней. Получить разрешение органов опеки и попечительства за более короткий срок можно только при наличии очень веских причин.

Уважительными причинами для ускоренного рассмотрения заявления не являются:

Истечение срока действия прилагаемой документации;
Устные договорённости сторон, не подтверждённые документально;
Договорённость с предполагаемыми покупатели недвижимости на определённый срок.

Из вышеизложенного следует вывод, что предварительных договорённостей с покупателями до получения разрешения на реализацию недвижимости заключать не стоит.

Приказ о разрешении продавать квартиру оформляется в виде постановления главы города и выдаётся по месту подачи пакета документов.

После получения согласия органов опеки и попечительства, можно смело оформлять сделку купли-продажи. Однако после свершения таковой необходимо уведомить органы опеки о том, что несовершеннолетний ребёнок получил в собственность новое жильё (согласно тексту письма Министерства образования Российской Федерации Ф от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»).

Когда могут отказать в получении разрешения?

Органы опеки и попечительства уполномочены отказать в продаже квартиры, принадлежащей ребёнку, если:

Родители или опекуны лишены родительских прав;
Ребёнок, которому исполнилось 14 лет, против отчуждения рассматриваемой жилплощади;
При осуществлении купли-продажи жилья слабо учитываются интересы несовершеннолетнего ребенка.

В случае несоответствия жилья, покупаемого взамен продаваемого, затруднения при получении разрешения могут возникнуть и у самых добросовестных родителей.

Категорически запрещены сделки купли-продажи, производимые между родственниками. Например, если у матери и ребёнка - равные доли в отчуждаемой недвижимости, продать её отцу семейства невозможно.

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых - получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) - при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

ст. 20 ГК РФ;
п. 4 ст. 292 ГК РФ;
ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

№ 51 (ГК);
№ 188 (ЖК);
№ 223 (СК);
№ 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
№ 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний - владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

до 6 лет он считается недееспособным;
с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
с 14 до 18 - ограниченно дееспособным;
после достижения 18 лет - полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак - единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
Паспорта родителей.
Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
Экспликация (кадастровый паспорт).
Справка о количестве прописанных в помещении.
Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
Выписка из домовой книги.
Справка о стоимости недвижимости.
Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
причины продажи недвижимости;
подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

требуется отправка запроса в другой регион - такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

Ухудшение условий проживания - например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
Ущемление прав несовершеннолетнего - например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
Совершение сделки между ближайшими родственниками.
Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова - органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

ребенок - собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

заявление;
паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
нотариальный запрос в письменной форме;
документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.